Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde en çok karşılaşılan hukuki engellerden biri tapu üzerinde yer alan şerh ve ipoteklerdir. Bu kayıtlar, taşınmazın malikinden kaynaklanmayan borç ya da hak taleplerine işaret edebilir ve alıcı açısından ciddi risk oluşturur. Bu yazıda tapuda yer alan şerh ve ipoteklerin ne anlama geldiğini, nasıl kaldırılabileceğini ve izlenmesi gereken hukuki yolları ele alıyoruz.
Bu yazımızıda okuyabilirsiniz.
Şerh Nedir?
Tapudaki şerh, bir taşınmazın kullanımına veya devrine ilişkin sınırlamaları gösteren geçici bir kayıttır. Genellikle kira sözleşmesi, aile konutu şerhi, satış vaadi sözleşmesi gibi hususlar tapuya şerh edilebilir.
•Kaldırma yöntemi:
Şerhin kaldırılması için, çoğunlukla şerh nedeni olan işlemin sona erdiğinin belgelenmesi gerekir. Örneğin kira sözleşmesi sona ermişse, bunun noter onaylı bir belgeyle Tapu Müdürlüğü’ne sunulması gerekir. Aile konutu şerhi, eşin yazılı izniyle kaldırılabilir.
İpotek Nedir?
İpotek, borç karşılığında taşınmaz üzerine konulan teminattır. Genellikle banka kredileri için tesis edilir. Borç ödenmediği taktirde ipotek kaldırılamaz ve mülkün satışı da engellenir.
•Kaldırma yöntemi:
Borç ödendikten sonra alacaklı kurumun (örneğin banka) vereceği ipotek fek yazısı (resmi belge) ile tapu müdürlüğüne başvurulması gerekir. Fek işlemi harç ve masraf içerir. Taraflar tapuda birlikte de işlem yapabilir.
Tapu Üzerindeki Şerh veya İpotek Nasıl Sorgulanır?
Her vatandaş e-Devlet üzerinden veya Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden kendi adına kayıtlı taşınmazların üzerindeki şerh ve ipotekleri görüntüleyebilir. Alım-satım yapmadan önce bu kayıtların incelenmesi şarttır.
Şerh veya İpotek Varken Tapu Satılabilir mi?
Evet, ancak ciddi riskler barındırır:
• Şerhli satış: Alıcı, şerhin niteliğine göre sınırlı bir hak devralır. Mesela aile konutunda şerh varsa, eşin rızası olmaksızın yapılan satış geçersiz sayılabilir.
• İpotekli satış: Alıcı, ipotekle birlikte mülkü devralır. Satış sonrası borç ödenmezse mülke haciz uygulanabilir.
Bu nedenle tapu üzerindeki kayıtlar temizlenmeden satış yapılması önerilmez.
Dava Yolu ile Kaldırma
Bazı durumlarda şerh veya ipotek, tarafların rızası olmadan da kaldırılabilir:
• Hakkın sona ermesine rağmen tapudan silinmemesi
• İpotek veya şerhin hukuka aykırı olarak tesis edilmesi
Bu gibi durumlarda Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir. Mahkeme kararıyla beraber Tapu Müdürlüğü, şerh ya da ipoteği siler.
Sonuç
Tapuda yer alan şerh ve ipotek, taşınmazın tasarrufunu direkt etkileyebilir. Bu nedenle satın alma ya da satış işlemleri öncesinde detaylı inceleme yapılmalı, gerektiğinde hukuk yoluna başvurulmalıdır. Hukuki bilgiye sahip olunmadan yapılan işlemler, ciddi hak kayıplarına neden olabilir.
