Kat karşılığı inşaat (diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat), ülkemizde en sık tercih edilen arsa değerlendirme yöntemlerinden biridir. Ancak çoğu zaman yeterince dikkat edilmediğinden, yıllarca süren davalara ve büyük mağduriyetlere yol açabilir. Bu nedenle süreci doğru anlamak, hem arsa sahibi hem de yüklenici açısından son derece önemlidir.
Kat Karşılığı İnşaat Nedir?
Kat karşılığı inşaatlar, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide vermesi ve ardından karşılığında yapılacak olan binadan belirli sayıda bağımsız bölüm alması esasına dayanır.
Bu Sözleşmede Taraflar Kimlerdir?
- Arsa Sahibi: Tapuda malik olarak görülen kişi ya da kişiler.
- Yüklenici (Müteahhit): İnşaatı yapacak kişi veya şirket.
Taraflar arasında yapılan sözleşme, hem Borçlar Kanunu hem de Türk Medeni Kanunu açısından bağlayıcıdır.
Dikkat Edilmesi Gereken 7 Kritik Nokta
- Sözleşmenin Noter Onaylı Olması Şarttır
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, resmî şekilde ve noterde düzenlenmelidir. Aksi halde geçersiz sayılır. - Arsa Payı Devri Ne Zaman Yapılacak?
En büyük hata, arsa payının inşaat tamamlanmadan yükleniciye devredilmesidir. Bu nedenle sözleşmede:
“İskân alındıktan sonra arsa payı devredilecektir”
gibi bir güvence yer almalıdır. - Cezai Şartlar ve Teslim Süresi Belirlenmelidir
İnşaatın teslim süresi, gecikme durumunda günlük/aylık ceza bedeli gibi maddeler açıkça yazılmalıdır. - İnşaat Ruhsatı Alınmış mı?
Müteahhidin inşaata başlamadan gerekli ruhsatları alıp almadığı mutlaka kontrol edilmelidir. - Paylaşım Net Olmalı
Kime kaç daire/dükkan düşeceği, açıkça ve metrekareleriyle yazılmalıdır.
Örneğin:
“A Blok 1. kat 2 no’ lu bağımsız bölüm, arsa sahibine aittir.” - Teminat Talep Edilebilir
Arsa sahibi isterse, yükleniciden banka teminat mektubu veya teminat senedi alabilir. - Yüklenici Hakkında Araştırma Yapılmalı
Daha önceki projeleri, icra kayıtları, iflas durumları incelenmelidir. Güven, sözleşmeden önce başlar.
Yargıtay’ın Görüşü Nedir?
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/2273 E., 2021/1104 K. sayılı kararında:
“Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etmemesi, kusurlu eseri teslim etmesi veya arsa sahibine devredilecek bağımsız bölümlerden sapma olması halinde sözleşmeye uygun cezai şartların uygulanması gerekir.” demiştir.
Sonuç: Dikkatsizlik Pahalıya Mal Olur
Kat karşılığı inşaat, bir arsa sahibinin hayatı boyunca sahip olduğu en değerli taşınmazı devretmesi anlamına gelir. Bu nedenle;
• Sözleşme maddeleri bir avukat eşliğinde hazırlanmalı,
• Gerekirse tapuya şerh verilmeli,
• Her aşamada şeffaflık sağlanmalıdır.
Aksi halde hem mal kaybı hem de yıllar süren dava süreçleri kaçınılmaz olabilir.
Bizimle iletişime geçebilirsiniz
