Giriş
Kiracı ve kiraya veren (mal sahibi) arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, kira bedelinin belirlenmesi konusudur. Özellikle 5 yıllık sürenin dolması veya yeni kira sözleşmesi yapılması gereken durumlarda, taraflar kira bedelinde anlaşamazsa “kira bedelinin tespiti davası” açılabilir. Bu makalede, kira bedelinin tespiti davasının hukuki dayanakları ve şartları ele alınacaktır.
1. Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir?
Kira bedelinin tespiti davası, kiracı ve kiraya veren arasında yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması halinde, mahkeme tarafından hakkaniyete uygun bir kira bedelinin belirlenmesini sağlayan bir hukuki süreçtir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde düzenlenmiştir.
Hukuki Dayanak:
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344 vd. maddeleri: Kira bedelinin tespitinde tarafların anlaşamaması ve kira sözleşmelerindeki uyuşmazlıklarda başvurulacak yöntemleri düzenler.
2. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Şartları
Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için belirli şartların oluşması gerekir:
a) Kira Sözleşmesinin Varlığı
– Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
– Sözleşmenin süresi dolmuş veya yeni bedel belirlenmesi gerekiyor olmalıdır.
b) Tarafların Anlaşmazlığı
– Kiracı ve kiraya veren, yeni kira bedeli konusunda uzlaşamazsa dava açılabilir.
– Öncelikle tarafların karşılıklı görüşme yapması ve anlaşma sağlayamaması gerekir.
c) Süre Şartı
– Konut kira sözleşmelerinde, 5 yıllık sürenin dolması (TBK 344) veya kira artışının kanuna aykırı olması durumunda dava açılabilir.
– İş yeri kiralarında ise sözleşme şartlarına göre farklılık gösterebilir.
d) Mahkemenin Belirleyici Rolü
– Mahkeme, kira bedelini belirlerken bölgedeki emsal kira fiyatlarını, taşınmazın özelliklerini ve ekonomik koşulları dikkate alır.
– Bilirkişi (ekspertiz) raporu alınarak objektif bir değerlendirme yapılır.
3. Yetkili ve Görevli Mahkeme
-Kira bedelinin tespiti davası, genel olarak ya davalının ikametgâhındaki Sulh Hukuk Mahkemesinde ya da sözleşmenin ifa yeri olan gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
-Ancak taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise, HMK m.17 uyarınca, sözleşmede belirtilen yargı çevresindeki sulh hukuk mahkemesi de bu davaya bakabilir.
4. Kira Tespit Davalarında Avukat Desteğinin Önemi
Kira bedelinin tespiti davası, hukuki ve teknik bir süreç olduğundan avukat desteği büyük önem taşır. Avukatların bu süreçteki rolü şu şekildedir:
a) Hukuki Süreç Yönetimi
– Davanın usulüne uygun açılması ve delillerin doğru sunulması için avukat desteği şarttır.
– Sürelerin kaçırılmaması ve mahkeme takibinin düzenli yapılması gerekir.
b) Bilirkişi ve Ekspertiz Süreci
– Kira bedelinin belirlenmesinde bilirkişi raporu kritik öneme sahiptir.
– Avukat, bilirkişinin tarafsız ve doğru rapor vermesini sağlamak için itiraz ve savunmaları hazırlar.
c) Uzlaşma ve Arabuluculuk
– Davadan önce taraflar arasında arabuluculuk yoluyla anlaşma sağlanabilir.
– Avukat, müzakere sürecini yöneterek zaman ve maliyet tasarrufu sağlar.
Sonuç ve Değerlendirme
Kira bedelinin tespiti davası, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkları adil bir şekilde çözmek için önemli bir hukuki mekanizmadır. Ancak sürecin doğru yönetilmesi, delillerin eksiksiz sunulması ve mevzuata hakimiyet gerektirir. Bu nedenle, dava sürecinde alanında uzman bir avukatla çalışmak hem hak kaybını önleyecek hem de sürecin hızlı ve etkin şekilde sonuçlanmasını sağlayacaktır.
Eğer kira bedeli konusunda anlaşmazlık yaşıyorsanız, hukuki haklarınızı korumak için bir avukata danışmanız en doğru adım olacaktır.
