Kat İrtifakı, bir arsa üzerinde ileride bir kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan yapının maliki veya malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır. Kat irtifakı, kat mülkiyetinin ön aşaması olarak düşünebilecektir. Zira kat mülkiyeti ancak tamamlanmış yapılar üzerinden gerçekleştirilebilecekken kat irtifakı bakımından bu şart bulunmamaktadır. Bu sebepten bir veya birden fazla arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacağı hakkında anlaşma bulunduğu sürece bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, arsanın maliği veya malikleri tarafından kurulabilecektir. Fakat yalnızca kat mülkiyetine konu olabilecek yapılar bakımından kat irtifakı kurulabilecek olduğu unutulmamalıdır. Bunun yanında kat mülkiyetinden farklı olarak kat irtifakı, kat mülkiyetinin aksine tamamlanmamış olması gerekmektedir. Ancak bu gereklilikleri taşıyan bir yapı bakımından kat irtifakı oluşturulabilecektir.
- KAT İRTİFAK SAHİBİ KİMDİR, HAKLARI VE BORÇLARI NELERDİR?
Yukarıda tanımlandığı üzere, tamamlanmamış ve ileride kat mülkiyetine konu olabilecek nitelikte bir yapı üzerinde malikler tarafından kat irtifakı kurulabilecektir. Bu hakka sahip olanlara da kat irtifak sahibi denmektedir. Yapının üzerine yapıldığı arsanın malikleri arasından, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denmektedir. Kısaca irtifak hakkı paylı mülkiyete tabi bir arsada paya bağlı bir sınırlı ayni hak kullanımıdır.
Kat irtifakı sahibi, ortak söz konusu arsa üzerinde birtakım haklara sahiptir. Yapının sözleşmede yazılı sürede başlaması ve tamamlanması için irtifak sahiplerinin üzerine düşen borçları yerine getirmesini isteme ve dava etme hakkına sahiptir.
Kat irtifakı sahibi, kat mülkiyeti kurulacak yapı üzerindeki yapının tamamlanabilmesi için üzerine düşen gerekleri yerine getirmekle sorumludur. Kat irtifakı sahiplerinden birinin üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmediği durumda, diğer irtifak sahipleri tarafından kendisine noter aracılığıyla ihtar çekilebilir. İhtardan itibaren iki ay içerisinde üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmezse diğer irtifak sahiplerinin yazılı istemi üzerine hakim, sorumluluğunu yerine getirmeyen irtifak sahibinin arsa payının değeri karşılığında, diğer paydaşlara payları oranında dağıtılmasına karar verebilir.
İrtifak sahiplerinden birinin kusuru sebebiyle yapının gereken sürede yapılamaması durumunda kat irtifakının düşmesine sebep verilirse sebep olan paydaş diğer paydaşların zararını gidermekle yükümlüdür.
- KAT İRTİFAKI NASIL KURULUR?
Kat irtifakı kurulurken dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır. Kat irtifakının kurulabilmesi için gereken şartlar şu şekildedir;
1. Kat irtifakı kurulabilmesi için söz konusu yapının inşaatına henüz başlanılmamış ya da henüz tamamlanmamış olması gerekmektedir.
2. Söz konusu yapının kat mülkiyeti kurulmaya elverişli nitelikte olması gerekmektedir.
3. Kat irtifakı kurulurken paydaşların bağımsız bölümlerinin belirli olması gerekmektedir.
4. Kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin arsadaki pay oranlarına göre belirlenmesi gerekmektedir.
Kat irtifakı ancak tüm maliklerin rızası ile kurulabilecektir. Kat irtifakı resmi senede bağlanarak imzalanan sözleşmenin tapu siciline tescili ile kurulur. Tescil edilirken sözleşmede kat mülkiyetine ayrılan bağımsız bölümlerin arsa payına oranları, inşaat planı, ortak yerler, eklentiler, bağımsız bölümlerin numaraları ve cinsi, bağımsız bölümlerin kime ait olacağı hususları belirtilmelidir.
- KAT İRTİFAKI KURULMASI İÇİN GEREKEN BELGELER NELERDİR?
Kat irtifakı kurulabilmesi için yukarıda belirtilen hususlar göz önünde bulundurulmalıdır. Bunun yanında Tapu Sicil Müdürlüğüne yapılacak olan başvuruda aşağıda yazılacak belgeler kat irtifakının kurulabilmesi için gereken evraklardır:
1. Kat İrtifakıBaşvuru Dilekçesi
2. Vergi Numarası
3. Yapının belediye tarafından onaylanmış mimari projesi
4. Yapınınİskân Belgesi
5. Yapının Yönetim Planı
6. Yapının Vaziyet Planı
7. Arsa maliklerinin nüfus cüzdanı fotokopileri
- KAT İRTİFAKI NASIL SONA ERER?
Kat irtifakı 4 şekilde sonra erebilecektir:
1. Arsa maliki veya maliklerinin beyanı ile;
Kat irtifakına konu olan arsa maliki veya maliklerinin ortak iradesi ile tapu sicil memuruna kat irtifakının kaldırılması yönünde yazılı beyanda bulunmaları üzerine kat irtifakı sona erecektir.
2. Arsanın yok olması ile;
Kat irtifakına konu olan arsanın tamamen yok olması durumunda kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
3. Arsanın üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi ile;
Kat irtifakına konu olan arsanın üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi durumunda kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
4. Arsanın kamulaştırılması ile;
Kat irtifakına konu olan arsanın kamulaştırılması ile kat irtifakı kendiliğinden sona erer.
5. Hakim kararı ile;
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde plana göre 5 yıl içerisinde yapı tamamlanamazsa maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakimi kat irtifakının sona ermesine veya sürenin uzatılmasına karar verebilir.
- KAT İRTİFAKI KAT MÜLKİYETİNE NASIL ÇEVRİLİR?
Üstünde kat irtifakı kurulan arsada yapımı süren yapı tamamlandığında kat irtifakı sahiplerinin tamamının talebi ile kat irtifakı terkin edilir ve akabinde kat mülkiyeti kurulur. Bununla beraber kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin re’sen de yapılması mümkündür. Zira KMK m.10’a göre yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların işlemleri re’sen yapılır.Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği re’sen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve KMK m.12’de yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın re’sen kat mülkiyetine çevrilir.
- SIKÇA SORULAN SORULAR
1. Kat İrtifakında DASK Zorunlu mu?
Zorunlu deprem sigortası olarak bilinen DASK sisteminin amacı, sahibi olunan bina veya arsada deprem sebebi ile oluşabilecek maddi zararlarının oluşumu durumunda kat maliklerinin haklarının güvence altına alınmasını sağlamaktır. DASK yalnızca kat mülkiyeti sahipleri için değil kat irtifakı sahipleri için de yaptırılması zorunlu bir sigorta türü olup yaptırılmaması durumunda oluşacak zararlarda maliklerin hak kaybına uğramasına sebep olacaktır.
2. Kat İrtifakı Nasıl Hesaplanır?
Kat irtifakı kurulurken arsa payı hesaplanmalı ve kat irtifakı tapusu üzerinde açıkça belirtilmelidir. Kat irtifakı sahiplerine arsadan düşen pay hesaplanırken arsanın yüzölçümü dikkate alınmalıdır. Arsanın toplam yüz ölçümü belirlendikten sonra bağımsız bölümlerin yüzölçümü oranında paylara bölünerek arsa payları belirlenir. Kat irtifakı hesaplama sonucu elde edilen arsa paylarına göre kurulur.
3. Kat İrtifakının Kurulması için Gerekli Olan Resmi Senet Noter Tarafından Düzenlenebilir mi?
Resmi senet tapu sicil memurları tarafından düzenlenebilir. Noterlerin resmi senet düzenleme yetkisi bulunmamaktadır.
Kat İrtifakı ile ilgili yazımız bu şekilde olup diğer sorularınızla alakalı mülkiyet hukukunda uzman avukat kadromuza danışabilirsiniz. Bu makalede bahsedilmiş fakat atıf yapılmış bulunan Kat Mülkiyeti konulu yazımıza sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.
