Ortaklığın giderilmesi (İzale-i şüyu) davası; taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulmuş bulunan paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyetin hallerinin mevcut bulunması durumunda; paydaşlar arasındaki paylı veya el birliği mülkiyet ilişkisinin sona ermesi ve dava konusunu şahsi mülkiyete geçmesini ya da dava konusu malın satılarak paya düşen bedelin dağıtılmasını sağlayan dava türüdür.
Ortaklığın giderilmesi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. Maddesinde;
“Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.“ şeklinde düzenlenmiştir.
Bu madde uyarınca paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteme hakkına sahiptir.
Bununla beraber 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 699. Maddesinde;
“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” Şeklinde hüküm kurulmuştur. Bu madde uyarınca ortaklığın giderilmesi iki şekilde gerçekleşebilir;
1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu);
Dava konusu mal paydaşlar arasında anlaşılarak paylaşılamıyorsa paydaşlardan birinin istemi ile hakim, malın aynına dokunmadan aynen paylaştırılmasına karar verebilir. Bu durumun gerçekleşebilmesi için malın paydaşlar arasında eşit şekilde paylaştırılmaya uygun bir durumda ve bölünebilir olmalıdır.
Dava konusu malın aynen paylaştırılması sırasında bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verebilir.
2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu);
Dava konusu mal bölünebilir durumda değilse veyahut bölündüğü takdirde önemli ölçüde değer kaybına uğrayacaksa mahkemece malın açık artırma usulü ile satışına karar verilir. Bu durumda mahkeme tarafından yapılacak bilirkişi incelemeleri sonucunda malın gerçek değeri belirlenerek elde edilen değer üzerinden açık artırma gerçekleştirilir. Açık artırma ihale yöntemi ile gerçekleştirilecek olup en yüksek teklif veren dava konusu malın sahibi olacaktır.
- ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ (İZALE-İ ŞUYU) DAVASI ŞARTLARI NELERDİR?
1. Görevli ve Yetkili Mahkeme:
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Örneğin, taşınmaz mal Çorum’da bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme Çorum Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir.
2. Davanın Tarafları:
Ortaklığın giderilmesi davası, malın bölünmesini talep eden paydaş tarafından diğer paydaşlara karşı açılır. Asıl paydaşın vefatı durumunda, payın mirasçıları davalı olacaktır.
3. Yargılama Giderleri:
Ortaklığın giderilmesi davasında malın taksimi talebinde bulunan davacı paydaş tarafından Gayrimenkulün satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesi halinde, taşınmaz malın satış bedelinden bir ortağın payına düşecek paranın binde 11,38 kadar nisbi karar ve ilam harcı ödenmelidir. Taşınmaz malın aynen taksim suretiyle paylaştırmaya karar verilmesi halinde gayrimenkul değerinin binde 4,55’i oranında nisbi karar ve ilam harcına hükmedilecektir. İşbu yargılama giderleri davacı tarafından karşılanmakla beraber dava sonunda paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılırlar. İzale-i şuyu davasında davanın kazananı veya kaybedeni olmaz, davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir.
- DAVA KONUSU MAL ÜZERİNDEKİ BÜTÜNLEYİCİ PARÇALARIN MUHDEVİYATI NEDİR?
Dava konusu malın bir taşınmaz olduğu durumda; taşınmazın üzerinde bütünleyici parçaların bulunması durumu olasıdır. Bu halde yapılacak olan bu bütünleyici parçaların aidiyetinin tespitidir. Dava konusu taşınmaz üzerinde ağaç, su kuyusu, yapı vb. gibi bütünleyici parçaların bulunması durumunda paydaşlar dava sırasında dava veyahut cevap dilekçelerinde bu durumu belirtirler. Diğer davalıların muhdesatların aidiyetini kabul etmesi durumunda, muhdesatın iddia eden paydaşa ait olduğunu kabul ettiğini bildirmesi yeterlidir. Buna karşın paydaşlar arasında muhdesatlar hakkında bir anlaşmazlık bulunmaktaysa bu muhdesatların aidiyetinin kimde olduğunun tespiti için “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” açılmalıdır. Açılan yeni dava ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılacak ve muhdesatların muhdeviyatına karar verilecektir. Sonrasında aidiyetin kesinleşmesi ile ortaklığın giderilmesi mümkün olacaktır.
- ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİNDE SATIŞ USULÜ NEDİR?
Yazımızın ilk kısımlarına bahsetmiş olduğumuz üzere ortaklık iki yolla giderilebilecektir. Bunlardan biri aynen taksim olmakla beraber malın paydaşlar arasında bölüştürülmesi niteliğinden ibarettir. Buna karşın malın satışı yoluyla bölüşülmesi daha çetrefilli bir kurum olup özel bir başlık açma gereğimiz hasıl olmuştur. Şöyle ki;
Malın satış yoluyla paylaştırılması söz konusu olduğunda paydaşların tamamının rıza göstermesi durumunda satış yalnızca paydaşlar arasında gerçekleştirilir; fakat, bir paydaş dahi rıza göstermezse, satış herkese açık şekilde yapılır.
- Satış Aşamasına Nasıl Geçilir?
Mahkeme, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verdiği takdirde, kararın kesinleşmesini takiben talep üzerine satış işlemlerinin yapılabilmesi adına dosyanın satış memurluğuna gönderilmesine karar verilir. Bu noktada, satış memurluğu marifetiyle satışa esas teşkil edecek kıymet takdiri yapılır. Ardından, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre satış yapılır. Malın ihalede en yüksek teklifi verene satılması şeklinde yürütülür ve her aşaması belirli kurallara tabidir. Satış işlemlerinin açık artırma yoluyla gerçekleştirilmesi zorunludur. İİK’nın 123. maddesi uyarınca: “Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır.”
Açık artırma iki yol ile yapılabilmektedir;
a. E-satış sistemi:
UYAP üzerinden elektronik ortamda gerçekleştirilen satış işlemidir. Bu sistem, fiziksel katılım gerektirmeden teklif verme imkanı sağlar ve 7 gün 24 saat erişim mümkündür. E-satış sisteminde, katılımcılar elektronik ortamda teminat yatırarak tekliflerini iletebilirler.
b. E-ihale uygulaması:
Geleneksel açık artırma sürecinin elektronik ortama taşınmış halidir. Artırma başlangıç ve bitiş zamanları önceden ilan edilir ve katılımcılar bu süre içinde tekliflerini elektronik ortamda sunabilirler. Sistem, şeffaflık ve erişilebilirlik açısından avantaj sağlar.
- Satış Aşamasında Mahkemece Verilen Karar Üzerinden Mi Kıymet Takdir Edilir?
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemece yargılama sırasında bir kıymet takdiri bilirkişi marifetiyle gerçekleştirilmektedir. Buna karşın ülkemizdeki enflasyon oranları ve emlak piyasasının değişkenliği nedeniyle mahkeme sonuçlanıp satış aşaması gelene kadar yargılama sırasında belirlenen mal kıymetinin değişme olasılığı çok yüksektir. Bu sebepten satış aşamasına gelindiğinde satış memurluğunca dava konusu mal hakkında tekrar kıymet takdiri yapılabilecektir. Böylelikle dava konusu malın muhammen bedeli belirlenmiş olur ve satışa hazırlık tamamlanmıştır.
- Açık Artırma Safhası Nasıl İşler?
İcra ve İflas Kanunu’nun 124. maddesi uyarınca, tahmin edilen kıymetin (muhammen bedel) %20’sini nakit veya teminat mektubu olarak sunan herkes ihaleye katılabilir. Nakit teminat Vakıfbank üzerinden yatırılır. Satış konusu taşınmazda hissesi olan paydaşların, hisseleri tahmin edilen kıymetin %20’sinden fazlaysa teminat vermeleri gerekmez. Örneğin, 1.000.000 TL değerindeki bir taşınmazda %25 payı olan bir paydaş, bu payın değeri (250.000 TL) gerekli teminat miktarından (200.000 TL) fazla olduğu için ihaleye teminat yatırmadan katılabilir. Açık artırmanın açılış bedeli, malın muhammen kıymetinin en az %50’si olarak belirlenir. Artırma bedeli, muhammen kıymetin %50’sini ve satış isteyenin alacağına rüçhanlı alacakların toplamını aşmak zorundadır. En yüksek teklif verilmesi ve şartların sağlanması durumunda ihale tamamlanır ve mülkiyet, alıcıya geçer.
- SIKÇA SORULAN SORULAR
1. Ortaklığın Giderilmesi davasında satış kesinleştikten sonra ne yapılır?
Ortaklığın giderilmesi davasında satış kesinleştikten sonra, satış bedeli paydaşlara tapudaki payları oranında dağıtılır ve tapu sicil müdürlüğüne müzekkere yazılarak alıcının mülkiyetine tescil edilir. Taşınmazda yaşayan paydaşlar varsa, alıcı tarafından İcra ve İflas Kanunu’nun 135. maddesi uyarınca tahliye talep edilebilir.
2. Miras kalan evin mahkeme yoluyla satışı ne kadar sürer?
Miras kalan evin ortaklığın giderilmesi davası yoluyla satışı, davadan sonra satış işlemlerinin başlatılması, kıymet takdiri, ilan süreleri ve açık artırma aşamaları dahil genellikle 6 ay ile 1 yıl arasında sürer. Ancak itirazlar, ihalenin feshi davaları ve tahliye sorunları gibi durumlar ortaya çıkarsa bu süre daha da uzar.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası ile ilgili yazımız bu şekilde sonlanmış olup mülkiyet hukuku ile ilgili sorularınızı uzman avukatlarımıza danışabilirsiniz.
