Taşınmaz hukuku, sadece mülkiyet hakkını değil, mülkiyete bağlı pek çok sınırlı ayni hakkı da içermektedir. Bu haklardan biri de üst hakkıdır. Özellikle şehirleşmenin hızlandığı günümüzde, büyük inşaat projelerinde ve yatırım süreçlerinde üst hakkı önemli bir araç olarak öne çıkmaktadır.
Üst Hakkının Tanımı
Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş bir irtifak hakkıdır. Bir kimseye, başkasına ait arsa üzerinde yapı yapmak veya mevcut yapıyı kullanmak yetkisi verir. Böylece hak sahibi, arsayı satın almadan, yalnızca üzerinde bina inşa etme veya mevcut binayı kullanma hakkına sahip olur.
Örneğin:
- Bir şirket, belediyeye ait arsada alışveriş merkezi yapmak istediğinde üst hakkı kurulabilir.
- Bir kişi, kendi arsasını satmak istemez ancak üzerinde fabrika yapılmasına izin verirse, yine üst hakkı doğar.
Hukuki Niteliği
- Sınırlı ayni hak: Üst hakkı, mülkiyet hakkı gibi kapsamlı değildir. Sadece arsanın üzerinde yapı yapma/kullanma yetkisi verir.
- Tapuya tescil şartı: Tarafların aralarında anlaşması yetmez; mutlaka tapu kütüğüne işlenmelidir. Aksi halde üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
- Devredilebilirlik: Üst hakkı, kişisel bir hak değildir. Başkasına devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde ipotek kurulabilir.
Üst Hakkının Süresi
Kanuna göre üst hakkı en fazla 99 yıl için kurulabilir. Bu süre dolduğunda hak sona erer. Süresiz şekilde kurulması ise mümkün değildir.
Hak sona erdiğinde, üst hakkı sahibi tarafından inşa edilen yapı, otomatik olarak arsa malikine geçer. Buna “zemine karışma ilkesi” denir. Yani süre bitince, binanın mülkiyeti arsa sahibine devrolur; üst hakkı sahibi sadece kullanım süresince yararlanabilir.
Üst Hakkının Kurulması
Üst hakkının geçerli olabilmesi için:
- Taraflar arasında yazılı bir sözleşme yapılmalı,
- Bu sözleşme tapu müdürlüğünde resmî şekilde düzenlenmeli,
- Hak, tapuya tescil edilmelidir.
Aksi halde üst hakkı yalnızca taraflar arasında geçerli olur, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Bizimle iletişime geçebilirsiniz
Üst Hakkının Uygulama Alanları
Üst hakkı günümüzde pek çok alanda karşımıza çıkar:
- Kentsel dönüşüm projeleri
- Enerji santralleri kurulması
- Alışveriş merkezi ve otel yatırımları
- Sanayi tesisleri
- Toplu konut projeleri
Böylece yatırımcı, arsayı satın almak zorunda kalmadan uzun süreli kullanma imkânı bulur.
Üst Hakkının Sona Ermesi
Üst hakkı şu durumlarda sona erer:
- Kararlaştırılan sürenin bitmesi,
- Hak sahibinin feragat etmesi,
- Arsa ile birlikte aynı kişiye geçmesi,
- Mahkeme kararıyla iptal edilmesi.
Hak sona erdiğinde üst hakkı sahibinin yaptığı bina, arsa malikinin mülkiyetine geçer. Ancak taraflar sözleşmeyle farklı bir düzenleme yapabilirler.
Sonuç
Üst hakkı, mülkiyet hakkına alternatif olarak taşınmazlarda kullanım ve yatırım imkânı sağlayan önemli bir hukuki mekanizmadır. Hem arsa sahipleri hem de yatırımcılar açısından güvence yaratır. Ancak uygulamada ciddi mali sonuçlar doğurduğu için sözleşmenin uzmanlarca hazırlanması ve tapuya doğru şekilde tescil edilmesi hayati önem taşır.
