Giriş
Türkiye’de kentsel dönüşüm ve yeni inşaat projelerinin artmasıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri oldukça yaygın hale geldi. Arsa sahibi olan kişiler, müteahhitlerle anlaşma yaparak arsaları değerlendirmek ve yeni dairelere veya ticari birimler elde edebilmek isteyebilirler. Ancak bu süreç, hukuki ve teknik detaylar nedeniyle karmaşık olabilir. Peki, kat karşılığında inşaat sözleşmeleri nedir, nelere dikkat edilmeli ve olası sorunlar yaşamanız durumunda haklarınız nelerdir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi ve karşılığında müteahhidin inşa ettiği binadan belirli sayıda daire veya iş yeri teslim etmesi üzerine kurulu bir anlaşmadır. Bu sözleşme, hem Borçlar Kanunu hem de Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenir ve genellikle noter huzurunda resmi olarak yapılır. Sözleşme, arsa sahibinin arsasını devretmesini, müteahhidin ise inşaatı tamamlayıp kararlaştırılan birimleri teslim etmesini taahhüt eder.
Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken, ileride sorun yaşamamak için şu noktalara dikkat etmelisiniz:
1. Müteahhidin Güvenilirliği:
• Müteahhidin daha önceki projelerini inceleyin. Tamamlanmış projeler, firmanın güvenilirliği hakkında fikir verir.
• Müteahhidin mali durumunu ve sicilini araştırın. İflas veya icra durumu varsa risk artar.
• Lisanslı ve kayıtlı bir müteahhit olduğundan emin olun (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan sorgulanabilir).
2. Sözleşmenin İçeriği:
• Teslim süresi: İnşaatın başlangıcı ve bitiş tarihlerinin net olarak belirtilmesi gerekir. Gecikme durumunda cezai şartlar eklenmelidir.
• Paylaşım oranı: Arsa sahibine verilecek daire veya iş yerlerinin sayısı, konumu (kat, cephe vb.) ve özellikleri açıkça yazılmalıdır.
• Teknik şartname: Kullanılacak malzemelerin kalitesi, markaları ve inşaatın standartları (deprem yönetmeliğine uygunluk gibi) detaylıca tanımlanmalıdır.
• Ek ödemeler: Ortak alanlar, tapu masrafları veya belediye harçları gibi ek maliyetlerin kimin tarafından ödeneceği netleştirilmelidir.
3. Arsa Devri ve Teminat:
• Arsa devri, inşaatın ilerlemesine bağlı olarak kademeli yapılmalıdır. Örneğin, inşaatın %30’u tamamlanmadan tüm hisseler devredilmemelidir.
• Müteahhitten teminat mektubu veya kefalet senedi gibi güvenceler talep edin.
• Sözleşmede, müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda arsanın iadesi için madde eklenmelidir.
4. Cezai Şartlar ve Fesih Koşulları:
• Müteahhidin inşaatı tamamlamaması veya gecikmesi durumunda ödenecek cezai şartlar belirlenmelidir.
• Sözleşmenin hangi durumlarda feshedilebileceği (ör. müteahhidin iflası, inşaatın durdurulması) açıkça yazılmalıdır.
5. Noter Onayı:
• Kat karşılığında inşaat sözleşmeleri, noter huzurunda yapılmalı. Noter onayı, sözleşmenin resmiyetinin kazanılması ve tarafların haklarını korumasını sağlamaktadır.
• Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi, arsanın üçüncü kişilere devrini engeller ve güvenliği artırır.
Olası Sorunlar ve Hukuki Haklar
Müteahhit ile yapılan anlaşmalarda sıkça karşılaşılan sorunlar ve bu durumlarda yapabilecekleriniz şunlardır:
1. İnşaatın Gecikmesi veya Tamamlanmaması:
• Sözleşmede belirtilen teslim tarihine uyulmazsa, cezai şart talep edebilirsiniz.
• Müteahhit inşaatı tamamlamazsa, sözleşmeyi feshederek arsanızı geri alabilir ve tazminat davası açabilirsiniz.
• Mahkeme yoluyla, müteahhidin teminatlarına (ör. banka teminat mektubu) el konulabilir.
2. Kalitesiz İnşaat veya Eksik İşçilik:
• İnşaatta kullanılan malzemeler veya işçilik sözleşmeye uygun değilse, “ayıplı ifa” kapsamında müteahhitten düzeltme veya tazminat talep edebilirsiniz.
• Bağımsız bir bilirkişi raporuyla eksiklikleri belgelemek, dava sürecinde önemlidir.
3. Müteahhidin Arsayı Devretmesi veya İpotek Ettirmesi:
• Sözleşmeye tapu şerhi koydurmadıysanız, müteahhit arsayı üçüncü kişilere devredebilir veya ipotek ettirebilir. Bu durumda, tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz.
• Tapu şerhi, bu tür riskleri büyük ölçüde önler.
4. Dairelerin Sözleşmeye Uygun Olmaması:
• Size teslim edilen dairelerin konumu, büyüklüğü veya özellikleri sözleşmeye uymuyorsa, müteahhitten düzeltme veya maddi tazminat talep edebilirsiniz.
• Sözleşmede belirtilen dairelerin tapu devri yapılmazsa, tapu tescil davası açılabilir.
Hukuki Süreç ve Dava Yolları
Sorun yaşandığında, öncelikle müteahhide noter aracılığıyla ihtarname göndererek durumu bildirin ve çözüm talep edin. Sorun çözülmezse, aşağıdaki yolları izleyebilirsiniz:
• Sulh Hukuk Mahkemesi: Sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklar için başvurulur.
• Tüketici Mahkemesi: Eğer müteahhit taahhüt ettiği daireyi teslim etmezse ve tüketici sıfatınız varsa, bu mahkemeye başvurabilirsiniz.
• İcra Takibi: Müteahhidin maddi yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda icra yoluyla alacak tahsil edilebilir.
Pratik Öneriler
• Hukuki Danışmanlık Alın: Sözleşme hazırlanmadan önce bir avukata danışarak riskleri minimize edin.
• Sözleşmeyi Detaylı İnceleyin: Her maddeyi dikkatlice okuyun ve anlamadığınız noktaları sorun.
• Belge Saklayın: Müteahhitle yapılan yazışmalar, ödeme dekontları ve inşaat sürecine dair fotoğrafları saklayın.
• Komşularla İşbirliği: Eğer birden fazla arsa sahibi varsa, ortak hareket ederek daha güçlü bir pozisyon elde edebilirsiniz.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, doğru yönetildiği zaman arsa sahipleri adına oldukça kazançlı olabilir. Ancak, müteahhidin güvenilirliği, sözleşmenin detayları ve hukuki güvenceler konusunda dikkatli olunmazsa ciddi sorunlar yaşanabilir. Haklarınızı korumak için noter onaylı bir sözleşme, tapu şerhi ve cezai şartlar gibi önlemleri mutlaka alın. Eğer bir sorunla karşılaşırsanız, vakit kaybetmeden bir avukata danışarak yasal süreci başlatın.
