Kiranın Arttırılması, Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

• Faruk Karahan
• Hukuki Paylaşımlar
• 31/12/2024

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira Bedelinin tespiti davası kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan kira bedelinin yeniden belirlenme talebini içeren bir davadır. Halk arasında kira artış davası olarak bilinmekle birlikte, kiracı tarafından da kira bedelinin yeniden belirlenerek düşürülmesi talepli dava açılabilmektedir.

Kira Tespit Davası kiracı tarafından kiraya verene ödenen kira bedelinin gerçek rayiç değerine uygun olmadığını iddia eden ve kira bedelinin arttırılmasını veya azaltılmasını talep eden kişi tarafından mahkemeye başvurularak kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebiyle açılan davadır. Bu dava kira ilişkisini düzenlemeyi ve taraflar arasındaki dengeyi sağlamayı amaçlamaktadır.

Kira bedelinin belirlenmesi davasına ilişkin TBK 344. maddenin üçüncü fıkrasında “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Kanun metninden anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinin beş yıl süreli olduğu veya beş yıldan uzun süreli olan kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin devam etmesi halinde taraflardan birinin kiranın arttırılmasına veya azaltılmasına yönelik talebi üzerine mahkeme tarafından birden fazla faktör göz önünde bulundurularak kira bedeli belirlenmektedir.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit davasının açılabilmesi için belli koşulların sağlanmış olması gerekmektedir. Bu koşullar Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu şartlar:

1-Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalıdır

Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için taraflar arasında yapılan mevcut bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin bulunduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa öncelikle kira ilişkisinin tespiti davası açılmalıdır. Bilindiği üzere kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir. Sözlü kira sözleşmesi dahi geçerli olmakla birlikte, ispat kolaylığı açısından sözleşmenin yazılı şekilde yapılmasında fayda olacaktır.

2-Hukuki Yarar Bulunmalıdır

Kira bedelinin tespiti davasında davacının hukuki yararı bulunmalıdır. Bu dava özü itibariyle bir tespit davasıdır bu nedenle hukuki yarar şartı bu dava için de geçerlidir. Örneğin kira bedelinin düşük olduğundan bahisle kira bedelinin arttırılmasını sadece kiraya veren isteyebilir, kiracı bu yönde talepte bulunamaz.

3-Kira Bedelinin Uyuşmazlık Konusu Olması

Kiracı ile kiraya veren, kira bedeli konusunda anlaşamamış olmalıdır. Örneğin, kiraya veren mevcut bedelin güncel piyasa koşullarına uygun olmadığını ileri sürebilir.

4-Yasal Süreler Gözetilmiş Olmalıdır

Kira tespit davası kira döneminin sonunda ya da yeni kira döneminden önce açılmış olmaldır. Burada kira sözleşmesinde kira artış oranının belirlenip belirlenmemesine göre bir ayrım ortaya çıkmaktadır.

-Sözleşmede Kira Artış Oranının Belirlenmiş Olması Hali

TBK M. 344/1 hükmüne göre, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Bu kanun hükmü uyarınca taraflar kira sözleşmesinde yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin ortak iradeleri ile belirleyebilirler. Kanun uyarınca TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre yapılmasını öngördüğü hesap usulü bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de kabul edilmiştir. Fakat bu durum bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde 5 yıl ile sınırlanmış olup 5 yıldan sonraki dönemler için tarafların sözleşmede belirleyeceği artış oranının geçerli olduğunu kabul etmiştir. Yani ilk bir yıl için belirlenen kira bedeli üzerinden sonraki 4 yıl için bir önceki yılın kira bedeline ilgili TÜFE endeksi uygulanarak belirlenecek, toplamda 5 yılın sonunda taraflar yeniden kira bedelini belirleyebilecektir.

Yargıtay İçtihatlarında göre taraflar 5. yılın sonunda yenilenecek kira bedelinde uzlaşamazlarsa , hakimden kira tespiti istendiğinde taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, mahkemece bu miktar göz önünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir.

-Sözleşmede Kira Artış Oranının Belirlenmemiş Olması Hali

TBK m 344/2 hükmü uyarınca “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Taraflar bir yıllık kira sözleşmesi imzalamasına rağmen uzayan kira dönemi için bir hüküm konulmamış olabilir. Bu durumda kanuna göre taraflar kira bedeli konusunda anlaşamazlarsa kira bedelinin tespitini hakimden isteyebilirler. Böyle bir durumda hakim artış oranını bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre belirleyecektir.

–Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş yıldan sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Artış Oranı

TBK m.344/3 hükmüne göre “Taraflarca bu konuda anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylı k ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Kira Tespit Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli Mahkeme : Kira ilişkisinden doğan alacak alacak davaları da dahil olmak üzere kiralanan taşınmazlara ilişkin davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bu nedenle kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir

Yetkili Mahkeme : Kira bedelinin tespiti davasında genel yetki kuralları uygulanır. Buna göre genel yetkili mahkeme, davalı kiracının gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. HMK m 10 hükmü uyarınca sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir. Kira sözleşmesine dayalı olarak açılan alacak davasında borcun ifa yeri kiralananın bulunduğu yerdir. Dolayısıyla davanın burada da açılması mümkündür.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır ?

TBK m.345 hükmüne göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla , izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. “

Kanuna göre dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılırsa bu dava sonucunda verilecek kararda belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır. Mahkeme kararının yeni kira döneminin başlangıcından sonra verilmesi veya kesinleşmesi önemli olmayacaktır. Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmasa dahi yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki tarihte açılacak dava ile yeni dönemin kira bedelinin tespiti istenebilecektir. Kira sözleşmesinde artış şartı bulunuyor ise davanın yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması zorunlu olmayıp bu durumda yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılabilecektir.

Kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin arttırılacağına ilişkin hüküm varsa yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açılabilmektedir. Verilecek karar yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Bu hükmün uygulanması için artış oranının net olarak belirlenmiş olmasına gerek yoktur.

Kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulduğu takdirde izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar kiraya veren tarafından bu dava açılabilecek ve verilecek karardaki artış oranı uzayan dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Yargıtay içtihatlarına göre Kira tespit davalarında kira bedelinde bir uyuşmazlık çıktığında kiracı veya kiraya veren tarafından dava açılacaktır. Kira tespit davaları belirsiz alacak davası şeklinde açılamaz ve fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz.

Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda basit yargılama usulü uygulanır.

Sıkça Sorulan Sorular

1.Kira Tespit Davası İçin 5 Yıl Şart Mıdır ?

Taraflar kira bedelinin arttırılmasına ilişkin bir anlaşma yapmışsa, bu artış bir önceki yılın TÜFE artış oranını geçemez. Fakat bu sınırlama kira sözleşmesinin beşinci yılından itibaren geçerli olmaz ve tarafların talebi doğrultusunda kira tespit davası açılabilir.

2.Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer ?

Kira tespit davasının süresi birçok faktöre göre değişebilir. Fakat sulh hukuk mahkemelerinin çalışma yoğunluğuna bağlı olarak 6 ay-1 yıl arasında sürebilmektedir.

3.Kira Tespit Davasında Hakim Neye Göre Karar Verir ?

Kira tespit davasında hakim kira bedelini belirlerken birden çok faktörü dikkate almaktadır. Hakim yeni kira bedeline taşınmazın bulunduğu yerdeki emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri, taraflar arasındaki kira sözleşmesi, ekonomik koşullar, hazırlanan bilirkişi raporu ve tarafların talepleri doğrultusunda karar vermektedir.

4.Kira Tespit Davası Sonucunda Ne Olur ?

Kira tespit davası sonucunda mahkeme, kira bedelinin yeniden belirlenmesiyle ilgili bir karar verir. Hakkaniyete uygun olarak belirlenen kira bedeli davanın açılmış olduğu tarihe ve yukarıda açıkladığımız diğer faktörlere bağlı olarak yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olmaktadır.

Kira tespit davası sonucunda belirlenen kira bedeli tarafların gelecekteki kira ilişkisini piyasa koşullarına uygun olarak etkileyecektir. Fakat dava süreci karmaşık olmakla birlikte sürecin herhangi bir hak kaybı yaşanmadan ilerleyebilmesi için bir avukattan destek alınması oldukça önemlidir.