Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi

GİRİŞ

Kiraya veren, elinde bir mahkeme ilamı olmadan yani ilamsız şekilde cebri icra yoluyla kiralanan gayrimenkulün tahliyesini iki durumda talep edebilir: Birinci durum, kira sözleşmesine dayalı olarak kira bedelinin ödenmemesi halinde alacaklı tarafından bedelin tahsili ve tahliye istenmesidir. İkinci durum ise, kira sözleşmesinin süresinin bitmesi durumunda kiracının tahliye edilmesi imkanının olmasıdır. Bu makalede, ilamsız icra yoluyla taşınmaz tahliyesinin şartları, süreci ve karşılaşılan sorunlar incelenecektir.

1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiraya veren, yazılı bir kira sözleşmesine sahipse ve sözleşmede belirtilen kira süresi sona ermişse, ilamsız tahliye yoluna başvurabilir. Ancak bu yola başvurabilmek için kiraya verenin mutlaka yazılı bir kira sözleşmesi bulundurması şarttır. Tahliyesi talep edilen taşınmaz bir konut veya çatılı işyeri ise, ayrıca yazılı bir tahliye taahhüdünün de bulunması gerekmektedir.

Kiraya veren, gerekli belgelere sahip olması halinde icra dairesine takip talebiyle başvuruda bulunur. İcra dairesi, kendisine iletilen takip talebini inceleyerek sözleşme ve tahliye taahhüdünü dosyaya ekler ve kiracıya ödeme emri mahiyetinde bir tahliye emri tebliğ eder. Tebliğ edilen tahliye emrine karşı kiracı, tebliğ tarihinden itibaren yedi günlük süre içerisinde itiraz hakkını kullanabilir.

Kira Sözleşmesinin Önemi

İlamsız icrada, kiraya verenin kira sözleşmesini icra dairesine sunması gerekir. Bu sözleşme, taraflar arasındaki kira ilişkisini resmi olarak tevsik eder.

1. Süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitimiyle kendiliğinden sona erer.
2. Süresiz kira sözleşmeleri için kanuni fesih sürelerine uyulmalıdır (örneğin, konut ve çatılı işyeri kiracıları için BK m. 347 uyarınca önceden bildirim gerekir).

• Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödemediği durumlarda , hem alacağını tahsil etmek hem de taşınmazın tahliyesini sağlamak amacıyla ilamsız icra takibi yoluna başvurabilir. Bu takip yönteminin uygulanabilmesi için kiraya verenin herhangi bir mahkeme kararına sahip olması şart değildir.

 İlamsız İcra Yoluyla Tahliye Süreci

1. Tahliye Talebinin İcra Dairesine İletilmesi

Alacaklı konumundaki kiraya veren, İİK’nın ilamsız takip hükümleri uyarınca, ödenmeyen kira alacaklarının tahsili ve taşınmazın tahliyesi taleplerini içeren bir takip dilekçesiyle icra dairesine başvuruda bulunur. Bu müracaat, genel haciz yolu takip usulüne paralel nitelikte olup, borçlu kiracıya karşı icrai işlemlerin başlatılmasını sağlar.

Kiraya veren, icra dairesine:

– Tahliye talepli dilekçe,

– Kira sözleşmesi,

– Fesih bildiriminin tebliğ belgesi (süresiz kira sözleşmelerinde),

– Tapu kaydı veya mülkiyet belgesi gibi belgeleri sunarak başvuruda bulunur.

• İcra Emrinin Kiracıya Tebliği

İcra dairesi, alacaklı/kiraya verenin takip talebini müteakip, borçlu /kiracıya yönelik olarak ödeme emri tanzim ederek tebliğ işlemini gerçekleştirir. Tebliğ edilen bu ödeme emrinde;

1. Takip talebinde kayıtlı bulunan hususlar,
2.  İtiraz edilmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye işleminin yapılacağı uyarısı,
3.  Kanuni itiraz süreleri,
4.  Sözleşme varlığının ve imzanın ayrıca ve açık şekilde itiraz konusu yapılmadığı takdirde kabul edilmiş sayılacağı ihtarı,
5. Ödeme için tanınan süreler,
6. Diğer tüm yasal hak ve yükümlülükler

açık ve anlaşılır şekilde belirtilerek tebligat yapılır. Bu tebliğ, İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca düzenlenir ve borçlunun yasal haklarını kullanabilmesi için gerekli tüm bilgileri ihtiva eder.

• Ödeme Emri

İcra dairesi, kiraya verenin başvurusu üzerine aşağıdaki içerikle ödeme emri düzenleyerek kiracıya tebliğ eder:

1. Talebin Niteliği:

   – Takip dosyasında yer alan kira alacaklarına ilişkin detaylar

   – Tahliye talebinin hukuki dayanakları

• Yasal Uyarılar:

   – “Borçlu, bu emre karşı 7 gün içinde itiraz etmediği takdirde kira sözleşmesi hukuken feshedilmiş sayılacak taşınmazın tahliyesi için icra işlemi başlatılacaktır” ihtarı,

• İtiraz Şartları:

   – “Sözleşmenin varlığına veya imza geçerliliğine itiraz edilecekse, bu itirazın ödeme emrine karşı yapılacak itirazda AÇIKÇA belirtilmesi gerekmektedir. Aksi halde sözleşme ve imza geçerli kabul edilecektir.” İhtarı,

• Ödeme Koşulları:

   – Borcun ödeneceği hesap bilgileri

   – Ödeme için tanınan süre

   – Gecikme faizi hesaplama yöntemi

• Ek Hususlar:

   – Tebliğ tarihinden itibaren işleyecek yasal süreler

   – İtirazın nereye ve nasıl yapılacağına dair bilgilendirme

   – Yasal sonuçlar hakkında uyarılar

Bu emir, İcra ve İflas Kanunu’nun 61/A maddesi uyarınca düzenlenmekte olup, tebliğ tarihi itibariyle yasal süreç başlamaktadır.

• Kiracının İtiraz Hakkı

Kiracı, ödeme emrine itiraz edebilir. İtiraz halinde, icra dairesi icra mahkemesine başvurur. Mahkeme, itirazın geçerliliğini değerlendirir:

– İtirazın hukuka uygun olmaması durumunda tahliye işlemi devam eder.

– İtirazın kabul edilmesi halinde, dava açılması gerekir.

• Ödeme Emrine İtiraz Süreleri

Altı aydan daha uzun süreli gayrimenkul kiralarında ödeme emrine itiraz süresi 7 gündür.

Altı aydan daha kısa süreli gayrimenkul kiralarında ödeme emrine itiraz süresi 3 gündür.

• Ödeme Emrinde Belirtilen Ödeme Süreleri

Ödeme emrinde belirtilen alacak miktarı kiraya verenin belirleyeceği ve en az on gün olan süre içerisinde kiracı borçlu tarafından ödenmelidir.

Ödeme emrinde belirtilen alacak miktarı, kiraya verilen şey konut veya çatılı işyeri kirası ise verilecek süre en az otuz gündür.

ÖNEMLİ       UYARI:
İtiraz için 7 günlük süre tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar. Süreyi kaçırmamak kritiktir!

Örnek:
“Ahmet Bey’e gelen ödeme emrinde 10.000 TL borç yazıyor. 7 gün içinde itiraz etmezse, kira sözleşmesi iptal olacak ve 15 gün içinde evi boşaltması istenecek.”

• Tahliye Sürecinin Kesinleşmesi:

A) Takibin Kesinleşmesi Durumu:

1. Süresi içinde itiraz edilmeyen ödeme emri kesinleşir.
2. Alacaklı, ödeme sürelerinin tamamlanmasını bekler:
   • Sürede ödeme yapılmazsa haciz talebinde bulunabilir.
   • Ancak doğrudan tahliye isteyemez.
3. Tahliye için zorunlu süreç:
   • Alacaklı, ihtar süresi bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.
   • Aksi takdirde ilamsız takip hakkını kaybeder.

B) İtiraz Edilmesi Durumu:

1. Kiracının itirazıyla takip durur.
2. Alacaklının yükümlülükleri:
   • İtiraz tebliğinden sonra 6 ay içinde icra mahkemesinde iki talepli dava açmalıdır:
     • İtirazın kaldırılması
     • Tahliye kararı verilmesi
3. Süre aşımı sonucu:
   • Dava açılmazsa alacaklı aynı alacak için ilamsız takip yapamaz

Hukuki Sonuçlar:

• Her iki durumda da 6 aylık süre kuralı geçerlidir.
• Sürelerin kaçırılması hukuki hak kaybına yol açar.
• İcra mahkemesine dava açmak zorunluluğu bulunmaktadır.

Önemli           Uyarı:
Tahliye sürecinin devamı için alacaklının bu yasal sürelere kesinlikle uyması gerekmektedir. Aksi halde tüm takip süreci geçersiz hale gelecek ve yeni bir takip başlatma imkanı ortadan kalkacaktır.

 İlamsız Tahliyenin Avantajları ve Dezavantajları

1.  Avantajları:

– Hızlı süreç: Mahkeme kararı beklemeksizin tahliye başlatılabilir.

– Düşük maliyet: İlam gerektirmediği için dava masrafları yoktur.

– Pratik çözüm: Özellikle kiracının direnmediği durumlarda etkilidir.

2. Dezavantajları:

– Kiracının itirazı süreci uzatabilir.

– Kira sözleşmesinin geçersizliği iddiası durumunda dava açılması gerekebilir.

– Konut ve işyeri kiracılarına özel korumalar nedeniyle süreç karmaşıklaşabilir.

Sonuç ve Değerlendirme

İlamsız icra yoluyla tahliye, kiraya verenler için önemli bir hukuki araçtır. Ancak, sürecin doğru işletilmesi ve kanuni şartların sağlanması kritik önem taşır. Kiracıların haklarını kötüye kullanması durumunda, bu yöntem hızlı sonuç almayı sağlar. Bununla birlikte, özellikle konut kiracılarının korunmasına yönelik düzenlemeler nedeniyle, her olayın kendi şartları çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.

Hukuki süreçlerin karmaşıklığı göz önüne alındığında, kiraya veren ve kiracıların avukat desteği almaları, uyuşmazlıkların önlenmesi açısından faydalı olacaktır.

Bu makale, ilamsız icra yoluyla tahliyenin genel çerçevesini çizmektedir. Özel durumlar için hukuki danışmanlık alınması önerilir.