Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapılar ve ilerde yapılıp tamamlanacak yapılara ait kat mülkiyetine esas olmak üzere; arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak alanları ilgilendiren bir mülkiyet türüdür. Bu özel nitelikteki mülkiyet türü 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. İşbu kanun uyarınca Tamamlanmış Bir Yapının kat, daire, büro, dükkan, mahzen veya depo gibi kısımları üzerinde ayrı ayrı kullanılmaya elverişli olması şartı ile, malik tarafından bağımsız mülkiyet hakları kurulabilecektir. Buna göre Kat Mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe Anagayrimenkul, anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya kullanılmaya elverişli olan ve bağımsız mülkiyete konu olan bölümlere Bağımsız Bölüm denmektedir.
- KAT MALİKİ KİMDİR, HAKLARI VE BORÇLARI NELERDİR?
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda açıklandığı üzere bir anagayrimenkulde bulunan bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına Kat Mülkiyeti denmekle beraber; bu hakka sahip olanlara da Kat Maliki denmektedir. Kat malikliği sözleşme ile kurulmaktadır.
Kat maliklerinin kendilerine ait bağımsız bölümün yanında, anagayrimenkule ait ortak yerleri kullanmaya ortak malik sıfatıyla paydaştırlar ve bu ortak yerler üzerinde kullanma yetkisine sahiptirler. Bu ortak yerler kanunda sayılmış olup başlıca; bina temeli, ana duvarlar, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı daireleri veya odaları, kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar, telefon radyo ve televizyon için ortak şebekeler, çatılar, bacalar, yangın emniyet merdivenleri gibi kısımlar ortak yer olarak değerlendirilir.
Kat malikinin borçları da bulunmaktadır. Bu borçlar ortak yerleri ve bağımsız bölümleri kullanırken doğruluk kuralına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin haklarını çiğnememek, yönetim planına uymak, giderlere katılmakla yükümlüdürler.
- KAT MÜLKİYETİ NASIL KURULUR?
Kat mülkiyeti resmi senet olan taraflar arasında kurulmuş sözleşmenin tapu siciline tescili ile doğmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta anagayrimenkulun mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden bağımsız bölümlere ayrılamayacağıdır. Bununla beraber bağımsız bölüm yalnızca tek daire veya dükkan gibi düşünülmemelidir. Bir anagayrimenkuldeki bütünlük arz eden, aynı katta bulunan bitişik aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya iş yeri tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Kat mülkiyeti Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur.
Kat Mülkiyeti Üç yol ile kurulabilecektir:
1- Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması:
Bu durum tüm paydaşların talebi üzerine resmi sened düzenlenmesi yoluyla gerçekleşmektedir. Nasıl gerçekleştirileceğine dair detaylar D. Nolu kısımda açıklanmıştır.
2- Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması:
Kat mülkiyetinin bulunmadığı fakat anagayrimenkulun kat mülkiyetine elverişli olduğu durumlarda mirasçılar veya ortak maliklerden birinin talebi ile mahkemece mülkiyetin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilebilir. Ortaklığın giderilmesi ile ilgili detaylı bilgi için “Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?” makalemizden ulaşabilirsiniz.
3- Kat İrtifakına Dayanarak Kat Mülkiyetinin Kurulması:
Arsa üzerinde inşaat tamamlanıp yapı kullanım izni alındıktan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılabilir. Bu geçiş yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren altmış gün içerisinde ilgili tapu idaresine gönderilmesi üzerine re’sen yapılır. Kat irtifakı ile ilgili bilgilere “Kat İrtifakı Nedir?” makalemizden ulaşabilirsiniz.
- KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI İÇİN GEREKEN BELGELER NELERDİR?
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
1- Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.
2- Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı şeklindedir.
Gereken Belgeler Özetle Şu Şekildedir:
1. Tüm maliklerce onaylamış dilekçe
2. Genel İnşaat Projesi
3. Vaziyet Planı
4. İskan Ruhsatı
5. Yönetim Planı
6. Yapının Fotoğrafları
7. Kat Maliklerinin Nüfus Cüzdanı Fotokopileri
8. Yazımızın önceki bölümünde anlatılan Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulması durumunda mahkeme ilamı da gereken belgelerdendir.
Belgelerin teslimi üzerine Tapu memuru kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Sözleşme taraflarca imzalandıktan sonra memur tarafından tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılır.
- KAT MÜLKİYETİ NASIL SONA ERER?
Kat mülkiyetinin sona ermesi kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi ile gerçekleşir. Kat mülkiyetinin sonra ermesinin 4 farklı yolu bulunmaktadır. Bu yollar şu şekildedir;
1- Anagayrimenkulun arsasıyla beraber tamamen yok olması:
Anagayrimenkulun arsasıyla beraber tamamen yok olması durumunda kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecek ve sicil kaydı silinecektir.
2- Anagayrimenkulun arsasıyla beraber kamulaştırılması:
Anagayrimenkulun arsasıyla beraber kamulaştırılması olması durumunda kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecek ve sicil kaydı silinecektir. Bununla beraber her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.
3- Anayapının tümünün harap olması:
Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
4- Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanması:
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Tüm bağımsız bölümlere sahip olmuş olan malikin başvurusu üzerine tapu kütüğünde yeni bir sayfa açılarak ve eski kayıtlara bağlı kalınarak tescil olunur. Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.
- SIKÇA SORULAN SORULAR:
- Kat Mülkiyetinde DASK Zorunlu mudur?
Zorunlu deprem sigortası olarak bilinen DASK sisteminin amacı, sahibi olunan bina veya arsada deprem sebebi ile oluşabilecek maddi zararlarının oluşumu durumunda kat maliklerinin haklarının güvence altına alınmasını sağlamaktır. DASK kat mülkiyeti sahipleri için yaptırılması zorunlu bir sigorta türü olup yaptırılmaması durumunda oluşacak zararlarda maliklerin hak kaybına uğramasına sebep olacaktır.
- Kat Malikinin Kendi Bağımsız Bölümü Üzerindeki Hakları Nelerdir?
Kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerinde mülkiyet hakkı sahibi olduğundan, taşınmazın kullanma, semerelerinden yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma haklarının tamamına sahiptir.
- Kat Malikinin Ortak Alanlar Üzerindeki Hakları Nelerdir?
Kat maliki, anagayrimenkulde bulunan ortak alanlar üzerinde anagayrimenkulun diğer kat malikleri ile birlikte paylı mülkiyet hakkına sahip bulunmaktadır. Her kat malikinin ortak alanlar üzerindeki hakkı, arsa payına göre şekillenecek olup malikin payı oranında değişiklik gösterecektir.
- Kat Mülkiyeti Kurulmuş Bağımsız Bölümün Satılması Halinde Önalım Hakkı Var mıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 8. Maddesine göre; kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma yani önalım hakkı yoktur.
- Kanun’da Ortak Yer Olarak Sayılan Yerler Kat Mülkiyetine Konu Olabilir mi?
KMK m.4 bent a, b ve c’de hangi yerlerin ortak yer olacağı belirtilmiştir. Kanun’da sayılan bu yerlerin ortak yer olarak kullanılması zorunludur. Bu yerler ayrı ayrı kullanıma elverişli olsalar dahi kat mülkiyetine konu olamazlar.
- Binanın Yalnızca Bazı Bölümlerinde Kat Mülkiyeti Kurulabilir mi?
Binanın tamamında değil de yalnızca bazı bölümlerinde kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir. Ancak aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm bakımından bütünlük taşıyan birden çok katı veya bölümü kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.
Kat Mülkiyeti ile ilgili yazımız bu şekilde olup diğer sorularınızla alakalı mülkiyet hukukunda uzman avukat kadromuza danışabilirsiniz. Bu makalede bahsedilmiş fakat atıf yapılmış bulunan Kat İrtifakı ve Ortaklığın Giderilmesi konulu yazılarımıza sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz.
