Ecrimisil, Haksız İşgal Tazminatı Davası

Ecrimisil (Haksız İşgal )Tazminatı Nedir ?

Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin hak sahibi olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

Ecrimisil Davasının Şartları

• 1-Ecrimisil talebi için taşınmazın sahibinin rızası dışında ve haksız bir şekilde işgal edilmiş olması gerekmektedir.

• 2-Ecrimisil, işgalin kötü niyetli olduğunu varsayar. Haksız işgali yapan kişi, taşınmazı kullanma hakkına sahip olmadığını bilmelidir.

• 3-İntifadan men koşulu gerçekleşmiş olmalıdır. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi ise ecrimisil tazminatı istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak bu koşulun birtakım istisnaları vardır. Bunlar ; Davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerin belli olması durumunda davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.

Ecrimisil Bedelinin Hesaplanması

Ecrimisil diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibinin hak sahibi olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup fuzuli işgalin tarafların birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibari ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekmektedir. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgelere dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmelerin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun olarak açıklanması gereklidir.

Arsa ve binalarda ecrimisil belirlenmesinde taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırılması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. Kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü niteliği ve çevre özellikleri de göz önüne alınarak çevredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Buna ilişkin Yargıtay Kararlarına göre ecrimisil bedelinin en az kira bedeli olması ve kira sözleşmelerinde TBK’nin 344. maddesine göre 5 yıl geçtikten sonra rayice göre kira tespitinin istenebilmesi nedeniyle, daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu edilen ilk dönem arasında 5 yıllık sürenin geçmesi veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim vs özel nedenlerle değişimden dolayı rayiç ve emsal kiralar arttığı takdirde kesinleşen döneme ilişkin değerler nazara alınmadan, toplanacak somut verilerek göre yeniden bilirkişi incelemesi yapılarak yeni dönem ecrimisil bedeli belirlenerek hüküm altına alınabilir.

Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı ve İspat

Ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabidir ve bu beş yıllık süre dava tarihinden geri doğru işlemeye başlar. Ecrimisil talebine ilişkin davalarda da öncelikle davacının işgalin varlığını, süresini ve işgali alanın miktarını kanıtlanması gerektiği, diğer bir anlatımla mahkeme tarafından kabul kararı verilebilmesi için dava konusu taşınmazların davalıların kullanımında olduğunun duraksamaya yer vermeyecek şekilde ispat edilmesi gerektiği gözetilmelidir. Ecrimisil, hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötü niyetli zilyetten talep edebileceği bir tazminat türü olup , varlığı her türlü delil ile ispatlanabilir.

Ecrimisil (haksız işgal) talebine yönelik davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Ecrimisil Davasında Davacı ve Davalı Taraf

Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan her zaman payına vaki elatmanın önlenmesini ve ecrimisil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak o paydaşın payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa ecrimisil davasının dinlenme olasılığı yoktur.

Davanın açılmasından sonra, dava konusu davacı tarafından devredilecek olursa, devralmış olan kişi, görülmekte olan davada davacı yerine geçer ve dava kaldığı yerden itibaren devam eder. Ecrimisil, eski hale getirme ve tazminat alacağı bölünebilir hak niteliğinde olup, her bir mirasçı kendi hissesine düşen alacağı isteyebilir.

Ecrimisil talebinde dava, dava konusunu haksız olarak kullanan ve fiilen müdahaleyi gerçekleştiren kişiye karşı açılır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1-Haksız İşgal Tazminatı Nasıl Hesaplanır ?

Haksız işgal edilen taşınmazın bulunduğu bölgede emsal olan kira bedelleri, taşınmazın haksız olarak kullanıldığı toplam süre, taşınmazın kullanım amacı ve hak sahibinin taşınmazı kullanmamasından kaynaklı doğan zararlar göz önüne alınarak hesaplanmaktadır.

Haksız İşgal Tazminatı= Emsal Kira Bedeli İşgal Süresi

2-Haksız İşgal Davası Ne Kadar Sürer ?

Haksız işgal davası davanın görüldüğü mahkemenin iş yoğunluğu, yapılan bilirkişi incelemesi, tanık ifadeleri, emsal kira bedellerinin belirlenmesi gibi unsurların hazırlanıp değerlendirilmesine bağlı olarak 1 ile 2 yıl arasında sürebilmektedir.

3-Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası

Mirasçılar arasında ecrimisil davası, genellikle bir mirasçının diğer mirasçıların rızası olmadan ortak miras kalan bir taşınmazı kullanması durumunda söz konusu olmaktadır. Böyle bir durumda diğer mirasçılar taşınmazın kullanımından dolayı elde edilen yararların kendilerine paylaştırılmadığı gerekçesiyle ecrimisil davası açabilirler.

4-Haksız İşgal Nedeniyle Tahliye Davası

Bir taşınmazın sahibinin rızası olmadan işgal edilmesi durumunda, işgalcinin taşınmazdan tahliyesi için açılan davadır.Bir kişi taşınmazı kira sözleşmesi olmaksızın veya mülk sahibinin rızası dışında kullanıyorsa, kira sözleşmesinin süresi dolmuş veya feshedilmiş olmasına rağmen kiracı taşınmazı boşaltmıyorsa, taşınmaz herhangi bir hukuki ilişki olmadan haksız yere işgal ediliyorsa işgal edene öncelikle taşınmazı boşaltması için bir ihtarname gönderilir. İhtara rağmen işgal devam ediyorsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır.

Ecrimisil (Haksız İşgal) tazminatı davalarında herhangi bir hak kaybına uğramamak için uzman bir avukattan yardım alınmasını önermekteyiz.