İmar uygulamalarında hak kaybı gibi görünen ama hukuken zorunlu olan bir kesinti: DOP.
DOP Ne Demektir?
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), imar uygulaması yapılan bir bölgede, altyapı hizmetlerinin ve kamu kullanım alanlarının karşılanabilmesi adına, taşınmaz maliklerinin arsa ve arazilerinden bedelsiz şekilde alınan paydır. Türk hukukunda bu uygulama, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında düzenlenmiştir.
Şöyle ki bir yerleşim alanında yeni yollar, parklar, yeşil alanlar, okul alanları benzeri kamu yararına kullanılacak alanlar oluşturulurken, bölgedeki tüm maliklerden belli bir oranda pay kesilmektedir. Bu pay, para değil, arsa üzerinden alınmaktadır. Kesinti oranı genellikle %40’ı geçemez.
DOP Neden Alınır?
Kamuya açık alanlar oluşturmak adına tüm arazi sahiplerinin ortak bir katkı sunması gerekmektedir. Aksi takdirde belediyeler her vatandaşın arsasına yol, park ya da okul yapamaz. Bu nedenle DOP:
- Adil paylaşımı sağlar,
- İmar planlarının uygulanabilirliğini artırır,
- Altyapı maliyetlerinin devletin tek başına üstlenilmesini engeller.
DOP Kesintisi Ne Kadardır?
İmar Kanunu’na göre DOP kesintisi en fazla %45 olabilir. Fakat Yargıtay içtihatları ve Danıştay kararları doğrultusunda, uygulamada %40 sınırı genel olarak kabul görmektedir. Belediyeler bu sınırın üzerine çıkamazlar. Aksi halde çıkarlarsa, idari dava açılabilir iptal ve tazminat talep edilebilir.
Vatandaş Açısından DOP’un Önemi
Bir vatandaş arsa sahibi olarak tapulu malına imar uygulaması geldiğinde, %40’a kadar DOP kesintisiyle karşılaşabilir. Bu durum bazı malikler için hak kaybı gibi görünse dahi, diğer malikler için de aynı oranda bir kesinti yapıldığını unutmamak gerekmektedir. Üstelik DOP kesintisi sayesinde:
- Yolu olan,
- Kanalizasyonu ve su altyapısı bulunan,
- Planlı ve değerli bir arsa kazanılır.
DOP ile İlgili Yargıtay Kararı
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2021/842 E., 2021/10194 K. sayılı kararında:
“Düzenleme ortaklık payı kesintisi, kamu hizmeti niteliğindeki alanlar için yapılmakta olup, malikin rızası aranmaz. Ancak bu oran %40’ı geçemez. Fazlası durumunda, fazlalık kısmı için bedel ödenmesi gerekir.”
Bu karar, belediyelerin kesinti oranlarını keyfi biçimde artırmalarını engeller, vatandaşın mülkiyet hakkını da koruma altına alır.
DOP Fazla Kesilirse Ne Yapılır?
Eğer belediye tarafınca yapılan DOP kesintisi yasal sınırları aştıysa, arsa sahibi bu gibi yolları takip edebilir:
- İdare Mahkemesi’nde iptal davası açabilir.
- Fazla kesilen kısım için bedel tazmini talep edebilir.
- Belediye Encümeni kararlarına karşı 30 gün içinde itiraz hakkını kullanabilir.
Bu tür davalarda genellikle harita bilirkişi incelemesi yapılır. Bilirkişi raporuyla DOP oranı gerçekten %40’ı aşıyorsa, mahkeme fazla kısmın iadesine veya bedelinin ödenmesine karar verebilir.
Sonuç
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), imar planlarının düzgün uygulanabilmesi adına yasal bir zorunluluktur. Vatandaş için ilk bakışta hak kaybı gibi görünse dahi, uzun vadede altyapılı, değerli ve planlı arsalara sahip olunmasını sağlamaktadır. Fakat bu uygulama da keyfi değil, hukukun çizdiği sınırlar içinde yapılmalıdır.
