Gayrimenkul alım satımı, özellikle konut ve işyeri gibi taşınmazlar söz konusu olduğunda, yalnızca alıcı ve satıcının anlaşmasıyla tamamlanan bir süreç değildir. Her aşamasında dikkat edilmesi gereken hukuki ve idari adımlar bulunur.
1. Tapu İncelemesi: İlk Adım, Güvence
Bir taşınmazı satın almadan önce yapılması gereken ilk iş, tapunun detaylı şekilde incelenmesidir. Satın alacağınız mülkün kat mülkiyeti mi yoksa sadece arsa üzerinde bir irtifak hakkı mı olduğunu bilmek, sizi ileride oluşabilecek hukuki uyuşmazlıklardan korur.
Ayrıca, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı gibi sınırlayıcı kayıtların olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir. Hisseli bir mülk söz konusuysa, tüm hissedarların satışa onay verip vermediği incelenmelidir. Bu tür detaylar, Emlak Vergisi beyanı ile karşılaştırılarak doğrulanabilir.
Kiracı bulunan taşınmazlar içinde ise, kira sözleşmesi var ise tahliye taahhüdü mutlaka gözden geçirilmeli. Aksi durumda, taşınmazı aldıktan sonrası kiracıyı çıkaramama benzeri bir durumla karşılaşma ihtimaliniz vardır.
2. Yönetim Planı Kontrolü: Ortak Yaşamın Kuralları
Apartman ya da site gibi toplu yapılarda yer alan bir taşınmazı satın alırken, yönetim planını incelemek büyük önem taşır. Bu belge, taşınmazın bağlı olduğu site veya apartmanın iç işleyişini ve kullanım sınırlarını belirler.
Yönetim planında yer alan özel alan tanımları, kullanım kısıtlamaları ya da örneğin “işyeri açılamaz” gibi kayıtlar, sonradan sorun yaşamamak adına dikkatle kontrol edilmelidir. Plan tapudan ya da apartman yöneticisinden temin edilebilir.
3. Web Tapu Üzerinden Başvuru: Dijitalleşen Tapu İşlemleri
Artık tapu işlemleri için saatlerce sıra beklemeye gerek yok. Web Tapu sayesinde, gayrimenkul satışı dijital platformdan başlatılabilir.
e-Devlet bilgileriyle giriş yaparak taşınmazın satış işlemi başlatılır. Bu aşamada DASK poliçesi ve rayiç bedel belgesi sisteme yüklenmelidir. Vekâletname ile işlem yapılacaksa, bu belge de sisteme eklenir. Hangi tapu müdürlüğünde işleminizin yapılacağı seçilip, randevu oluşturulur.
Ayrıca, satış bedelinin bildirildiği “bedel bildirimi” adımı da sistem üzerinden tamamlanır.
4. Tapu Randevusuna Gidiş: Evrakların Son Kontrolü
Randevu gününüzde tapu müdürlüğüne gidiyorken yanınıza yalnızca kimlik belgenizi almanız yeterlidir. Tapu aslına gerek yoktur; çünkü sistemdeki belgeler geçerli sayılır. Ancak noter onaylı bir vekâletnameyle işlem yapılacaksa, bu vekâletnamenin aslının ibrazı gerekir.
Randevunuzun öncesinde tapu müdürlüğünden SMS ile bildirilen harçlarınız kesinlikle yatırılmış olmalı. Tapu devri tamamlandıktan sonra, ödemenin güvenli bir şekilde yapılması için “Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi” tercih edilmelidir. Bu sistem, hem alıcıyı hem de satıcıyı olası dolandırıcılıklara karşı korur.
Sonuç Olarak:
Gayrimenkul alım satımı, dikkat ve özen gerektiren bir süreçtir. Tapu kaydının incelenmesinden başlayarak, yönetim planı kontrolü, web başvurusu ve randevu süreci gibi her aşama hukuki güvenlik açısından kritik öneme sahiptir. Özellikle internetten yapılan işlemlerde belgelerin doğruluğu ve eksiksiz olması, sürecin sağlıklı yürütülmesini sağlar.
